اجاره به عنوان گزینهای برای شروع (LEASING AS AN OPTION TO GET STARTED)
اجاره و مالک تازهکار (LEASE AND THE START-UP OWNER)
مشکلات بالقوه زیادی در رابطه با قراردادهای اجاره وجود دارد. بهعنوان یک صاحب رستوران که بهدنبال اجاره فضایی هستید که مالک فعلی قصد دارد به مکان جدیدی نقلمکان کند، لازم است اقدامات زیر را انجام دهید:
- بررسی قرارداد اجاره فعلی پیش از جستجوی قرارداد جدید.
اگر در حال حاضر در فضایی اجارهای فعالیت میکنید و قصد تغییر مکان دارید، ابتدا قرارداد فعلی خود را بررسی کنید تا زمانبندی اجاره جدیدتان بهگونهای باشد که از پرداخت دو اجاره همزمان جلوگیری شود. جستجو را چند ماه قبل از پایان قرارداد فعلی شروع کنید. نباید صبر کنید تا اجاره فعلی تمام شود؛ چراکه صاحبخانه ممکن است شما را مجبور به امضای قرارداد جدید کند. بهتر است قرارداد اجاره جدید نزدیک به تاریخ اتمام اجاره فعلی آغاز شود. - بررسی گزینههای واگذاری (subletting).
اگر قرارداد فعلی به شما اجازه واگذاری ملک را میدهد، میتوانید ملک فعلی را حفظ کرده و آن را با سود به دیگری اجاره دهید. این سود میتواند بخشی از هزینههای مکان جدید و بهتر رستوران شما را پوشش دهد. قبل از تصمیمگیری، وکیل شما باید جزئیات قرارداد را بررسی کند. - درخواست خرید توافقی (buyout).
اگر امکان یا تمایل به واگذاری ملک را ندارید و باید قبل از پایان اجاره مکان فعلی را ترک کنید، از صاحبخانه درباره مبلغ خرید توافقی بپرسید. این مبلغ پولی است که در ازای خروج زودتر از موعد از شما دریافت میشود. این مبلغ باید کمتر از اجاره باقیمانده باشد. - بررسی اجاره بلندمدت.
هنگام جستجو برای مکان جدید، بهتر است به فکر امضای اجاره بلندمدت باشید که هم از صاحبخانه و هم از شما حمایت میکند. بیشتر صاحبخانهها با این ایده موافق هستند. اجاره بلندمدت یک گزینه هوشمندانه است. - لیست نیازها و خواستههایتان را تهیه کنید.
وقتی تصمیم به اجاره گرفتید، یک لیست از “خواستهها” و “نیازها” تهیه کنید. هنگام خرید یک رستوران، درواقع برای سودآوری آینده آن پول میپردازید. آیا این مکان پنج سال بعد همچنان برایتان مناسب خواهد بود؟ مطمئن شوید همه نیازهای داخلی و خارجی در لیست شما باشد. امنیت، محله، پروژههای عمرانی آتی و پارکینگ را فراموش نکنید. - پرداخت هزینه کارگزار توسط صاحبخانه.
تلاش کنید صاحبخانه هزینههای کارگزار را بهعنوان بخشی از قرارداد اجاره پرداخت کند. بسیاری از صاحبخانهها حاضر به پرداخت این هزینه هستند، حتی اگر شما کارگزار را استخدام کرده باشید. اگر بین دو ملک مردد هستید، بررسی کنید کدام صاحبخانه هزینه کارگزار را تقبل میکند. این موضوع میتواند تصمیم شما را آسانتر کند.
از خود بپرسید: «چرا باید اجاره کنم؟» (ASK YOURSELF THE QUESTION “WHY LEASE?”)
قبل از برهمزدن شرایط و انتقال کسبوکار خود به مکانی کاملاً جدید، از خود بپرسید چرا این تغییر را انجام میدهید. برخی دلایل در مقایسه با خسارتهای ناشی از جابجایی معتبر نیستند.
به نکات زیر توجه کنید:
- تغییر مداوم برای کسبوکار خوب نیست.
اگر قراردادهای کوتاهمدت امضا کنید، مجبور خواهید شد چندین بار نقلمکان کنید که برای رستوران مضر است. مشتریان علاوه بر غذا، به خاطر آشنایی و ثبات به رستوران شما میآیند. تغییر هر ساله مکان جذاب نیست، پس شما هم باید از آن پرهیز کنید. - با مشتریان خود صحبت کنید.
اگر واقعاً فکر میکنید باید رستوران را منتقل کنید، با برخی از مشتریان دائمیتان مشورت کنید. اگر جابجایی به منطقهای خاص باعث از دست دادن نیمی از مشتریان فعلی شود، این تغییر ارزش ندارد. - سرمایهتان را در رستوران خود خرج کنید.
نقلمکان یک رستوران پرهزینه و وقتگیر است. اگر هر چند سال یک بار مجبور به جستجوی مکان جدید شوید، تمرکز شما از کار اصلی منحرف شده و کسبوکارتان آسیب میبیند. - از صاحبخانه کمک بخواهید.
گاهی دلایل ترک مکان مربوط به مسائلی است که صاحبخانه میتواند حل کند. برخی از نگرانیها حتی ممکن است در قرارداد اجاره فعلی پوشش داده شده باشند. اگر ساختمان نیاز به بازسازی دارد، ممکن است مسئولیت آن برعهده صاحبخانه باشد. قرارداد را بررسی کرده و با او صحبت کنید. احتمالاً او ترجیح میدهد کمی هزینه برای رنگآمیزی خرج کند تا اینکه کل فرآیند اجاره را از نو شروع کند. - از صاحبخانه درخواست فضای بیشتر کنید.
اگر مکان فعلی شما کوچک شده است، شاید صاحبخانه بتواند کمک کند. اگر فضای مجاور خالی باشد، ممکن است بتوانید آن را به مکان فعلی اضافه کنید. برخی قراردادهای اجاره به شما حق اولویت برای این فضا میدهند. پیش از نقلمکان به جای دیگر، این احتمال را بررسی کنید.
استفاده از کارگزار اجاره (USING A LEASE BROKER)
اطمینان حاصل کنید که یک کارگزار تجاری استخدام میکنید که در زمینه اجارههای تجاری تخصص دارد. کارگزاری پیدا کنید که هر روز با قراردادهای اجاره تجاری کار میکند.
موارد زیر را در نظر بگیرید:
- مراجعه به سوابق کارگزار پیش از استخدام. بررسی کنید که آیا مشتریان دیگر این کارگزار رضایت داشتهاند یا خیر. بهترین پرسش این است: «آیا دوباره از این کارگزار استفاده میکنید؟»
- همه چیز را مکتوب کنید. اگر کارگزاری را استخدام میکنید که نیتهای او شفاف نیست، برای جلوگیری از مشکلات، از او بخواهید قراردادی بسیار دقیق امضا کند که تمام تعهداتش به شما را پوشش دهد. پیش از ارائه قرارداد به کارگزار، وکیل خود را برای بررسی آن درگیر کنید.
- کارگزاران فهرست (Listing Brokers). همانطور که برخی کارگزاران در خرید رستوران توسط خریدار پرداخت میشوند، در اجاره نیز کارگزارانی توسط صاحبخانه بهکار گرفته میشوند. این کارگزاران “کارگزاران فهرست” نام دارند زیرا صاحبخانه ملک را نزد آنها فهرست کرده است. صاحبان رستوران باید مراقب این نوع کارگزاران باشند زیرا آنها برای صاحبخانه کار میکنند.
- کارگزار خودتان را استخدام کنید. به جای همکاری با کارگزاری که منافع صاحبخانه را نمایندگی میکند، بهتر است کارگزار خود را استخدام کنید. درست است که این کار هزینهای به کل فرآیند اجاره اضافه میکند، اما شما مطمئن خواهید بود که وفاداری کارگزار تنها به شماست.
- از عوامل دوگانه (Dual Agents) دوری کنید. برخی ایالتها اجازه میدهند کارگزاران همزمان برای صاحبخانه و مستأجر کار کنند، که در این حالت کارگزار متعهد به بیطرفی است. این وضعیت از این جهت خوب است که کارگزار علیه شما کار نمیکند، اما بد است زیرا نمیتواند به شما مشاوره حرفهای بدهد. اگر قرار است از خدمات کارگزار استفاده کنید، بهتر است از همه مزایای حرفهای او بهرهمند شوید. توافق با عامل دوگانه به نفع شما نیست.
مزایای استخدام یک کارگزار چیست؟ (WHAT ARE THE BENEFITS OF HIRING A BROKER?)
اکنون که میدانید چه نوع کارگزاری را باید استخدام کنید، مزایای استخدام کارگزاری که در جستجوی فضای مناسب رستوران شما فعالیت میکند را بررسی کنید:
- کارگزار برای شما زمان صرفهجویی میکند. کارگزاری که منطقه جغرافیایی مورد نظر شما را بشناسد، میتواند با حذف گزینههای نامناسب، تنها مکانهایی را به شما نشان دهد که با برنامه کسبوکارتان سازگار است.
- کارگزار کارهای سخت را انجام میدهد. کارگزاری که برای شما کار میکند، تمام جزئیات را به عهده میگیرد و شما میتوانید بر کسبوکارتان تمرکز کنید. او بازرسان ملک، طراحان فضا و سایر متخصصان مورد نیاز را هماهنگ کرده و دادههای عملیاتی دیگر را برایتان جمعآوری میکند.
- بهعنوان مذاکرهکننده شما عمل میکند. جزئیات زیادی در یک قرارداد اجاره رستوران وجود دارد. مطمئن شوید کارگزار شما نقش مذاکرهکنندهتان را ایفا کند.
- قرارداد اجاره را برایتان توضیح میدهد. یک قرارداد اجاره تجاری میتواند طولانی و پر از جزئیات حقوقی باشد. کارگزار شما تخصص لازم را برای توضیح قرارداد به زبان ساده دارد. اگر چیزی را متوجه نشدید، پیش از امضا از کارگزار بپرسید.
دسته بندی ها: راهنمای مدیریت رستوران
